▶ 1차시 수업

오리엔테이션 및 부동산 시장 동향

부동산 가격이 천정부지로 오를 때, 영혼까지 끌어모은다는 뜻으로 할 수 있는 모든 수단을 동원해
대출을 받아 집을 산 3040 세대를 일컬어 '영끌족’이라는 씁쓸한 단어까지 생겼는데요,
그만큼 집은 한국인에게 사는 곳 이상의 소유하고 싶은 대상이기도 합니다.

오늘 강동50플러스 센터에서‘쉽게 배우는 부동산 경매’과정을 개설했는데 부동산에 관심있는 수강생분들로 

강의실에 빈자리가 없을 만큼 열기가 대단했습니다.

강사님은 최근 부동산 시장 동향을

☞ 소유에 집착하지 않는 의식 변화

☞ 수급 불균형과 인구 동태의 변화

☞ 고용 불안과 소득 증가 속도 둔화, 그리고 저축의 감소

☞ 양극화 심화 현상으로 분석했습니다.

젊은 세대가 내 집 마련에 집착하지 않는다는 것은 관심의 부재가 아니라 가격이 너무 높아 미리 포기하는 것이 아닐까
안타까운 맘이 들었습니다.

또한 부동산 가격을 알고자 할 때 참고해야 할 가격으로

1. 현재가치

2. 희소가치

3. 미래가치를 고려해야 한다고 합니다.
 

우리가 Apt 가격을 네이버 등 부동산 사이트에 올라온 가격 (집 주인이 팔고 싶어하는 가격)과
실거래가 (국토교통부에 신고한 실재 거래가격)를 구별해서 매도가를 결정해야 합니다.

또한 희소가치가 있는 부동산, 즉 경기의 흐름을 타지 않는 부동산의 예로 개발제한구역에 있는 작은 상가건물을 들었는데요.
이전부터 있었던 거라 새로 허가를 취득할 필요가 없고 등산로에 있어 등산객들이 자주 이용하는 맛집을 임대해 월세 수입도 좋은
매우 희소가치가 있는 물건이었다고 합니다.

우리가 ‘개발제한 구역은 절대 투자하지 말아야 한다’는 부동산 문법이 깨지는 경우죠.

그러면서 경매 물건을 자주 봐야 안목이 트인다는 말씀도 하셨습니다.

여기서

Bonus,

옥상에 통신 중계기기가 설치된 집은 어떨까요?

외관상 깔끔해 보이지 않아 저 같으면 그냥 지나쳤을 것 같은데, 이 옥상을 통신사에 임대해 월세를 받을 수 있다고 합니다. 

가령 통신사 당 연 200 만원을 받으면 3개의 통신사로부터 연 600 만원을 받을 수 있다는 꿀팁도 주셨습니다.^^

마지막으로 미래가치는 고려해야 할 부분이 꽤 많은 것 같아요.

투자할 곳의 도시계획, 토지 이용계획 등을 미리 확인해 보고, 경매에 적용되는 감정가는 6개월 전 가격이므로 

반드시 현재가치를 반영하지는 못한다는 것도 확인해야 합니다.

또한 근린주택 (1층에 상가, 2층에 주거)의 경우 1층에 편의점이 들어오면 2층 임대가 잘된다고 하는데요,
젊은 세대가 '편세권'을 중요하게 여기기 때문인 듯 합니다.

우리가 주택은 등기부등본을 보면 건축하고 얼마나 흘렀는지 알 수 있는데요,
그냥 외관만 봐도 알수 있는 방법이 있다고 합니다.

먼저 붉은색 벽돌 건물에 계단이 외부에 있으면 1980년대 건축이고,

붉은색 별돌에 계단이 내부에 있으면 1990년,

필로티는 2000년대부터 건축된 거라고 하니 참고하시면 좋겠습니다. 

끝으로 천호대교 쪽으로 가다보면 특이하게 지어진 Apt에 눈길이 나는데요, 바로 씨티 극동Apt입니다.

 
바로 옆이 '풍납토성' 문화재로, 문화재 인근 500미터 이내는 고도 제한이 있어 조망을 가리지 않기 위해 

사선으로 건물을 지었다고 합니다.
지나다니며 왜 손해를 보면서 저렇게 아파트를 지었을까 궁금했었거든요.^^

▶ 2차시 수업

경매관련 법률 용어의 이해와 활용

오늘은 본격적으로 권리 분석에 필요한 경매 관련 용어를 학습하고 그중 가장 중요한 '말소기준권리'에 대해 알아봤습니다.
 

어떤 부동산이 경매로 낙찰되면 그 부동산에 존재하던 권리들은 대부분 낙찰로 소멸되지만 낙찰 후에도
소멸되지 않고 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는 권리도 있습니다.

부동산 경매 입찰자는 낙찰 후에 인수해야 하는 권리가 있는지 여부를 파악해야 하는데 이를 권리분석이라고 합니다.

그렇다면 낙찰로 말소 즉 소멸되는 권리와, 말소되지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리가 어떻게 결정되는가가
권리분석의 핵심이 되겠죠.

어떤 부동산이 경매처분 되었을 때 그 부동산에 존재하는 권리들이 낙찰자에게 인수될 것인지, 말소될 것인지를 결정하는
기준이 되는 권리를 말소기준권리라 합니다.

강사님께서 '오늘 배운 내용 중 모든 것을 잊어버려도 되지만『말소기준권리』만큼은 알고 가셔야 한다'고 강조하셨는데요, 

그만큼 말소기준권리가 부동산 권리 분석에서 중요하기 떄문입니다.

수강생분들은 교재에 있는 여러 예시를 함께 풀며 말소기준권리의 개념을 익히셨어요. 

쉬는 시간에도 개인적으로 궁금한 사항을 계속 질문하는 열의를 보이셨는데요, 본 과정을 마친 후 경매 사이트에 올라온 물건을 보고 

권리분석할 수 있는 안목과 자신의 재산을 지킬 수 있는 안전한 투자를 응원합니다.

중장년사업지원단  이명옥

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